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上市房企年报数百次“@银行” 开发贷保持“良心价”

2019-03-19 11:16:57  来源:证券日报   作者:张 歆

对于房企而言,最具说服力的一句广告语应该是“与银行关系良好”。毕竟,与银行的亲密度直接关系到其融资成本、融?#24066;?#29575;,也关系到房企在如今楼市的“低温期”能否保持竞争力、甚至是能否活下去。

《证券日报》记者查阅近期披露的上市房企2018年年报发现,多数房企都对其与银行的合作关系进行了描述,还有部分房企披露了银行贷款、债券等不同融?#26159;?#36947;的财务成本。毫无悬念的是,定价可谓“良心价”的开发贷在融资产品价格比拼中胜出——部分房企的贷款成本低于5%。此外,房企的公司债券成本差异较大,个别房企的成本高达9.5%,超过了信托融资成本,由此可见其发债的受欢迎程度?#31995;汀?/p>

房企“傍银行”

年报中数百次提及银行

了解应该一个行业最好的方式,或许是观察其产业链下游的相关动向。

《证券日报》记者查阅上市房企年报发现,多数房企都在年报中数十次甚至是数百次“@银行?#20445;?#23545;其与银行的合作关系进行了描述。

例如,福建省一家上市房企的年报全文中,共有253次提及银行,相关内容包括持有银行股权的分红和公允价值变动、融资结构和利率水平、授信额度及使用、购买银行理财情况、银行承兑?#26412;?#31561;方面。该公司强调,“与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系,间接债务融资能力强,金融机构授信额度充裕”。

某注册于广西省的房企虽然仅仅在年报中34次提及银行,但除了上述业务合作外,该公司的部分指标选择与银行对标。例如,该公司与信托公?#31454;?#20316;成立有限合伙企业,其中优先级合伙人仅获得固定收益,而收益率上限则是“预计不超过发行时同期银行贷款基准利率的2.5倍”。

某总部位于广东省的上市房企年报?#20801;荊?#20854;一年内到期的银行长期借款共有30笔,合?#24179;?#39069;1.71亿元,该公司去年全年实现归属于母公司所有者净利润8.57亿元,较上年同期增加7.06亿元,增长468.84%。“银行?#20493;?#23383;,在其年报中出?#33267;?#39640;达97次。

房企多渠道举债

开发贷保持“良心价”

从总量上来看,2018年,房企与银行的“亲密度”还在?#30001;睢?/p>

央行发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》?#20801;荊?#25130;至2018年年末,人民币房地产贷款余额38.7万亿元,同比增长20%,增速比上年末减少0.9个百分点;全年增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比上年水平低1.2个百分点。其中,房地产开发贷款余额10.19万亿元,同比增长22.6%,增速比上年末高5.5个百分点;保障性住房开发贷款余额4.32万亿元,同比增长29.5%,增速下降3.1个百分点;个人住房贷款余额25.75万亿元,同比增长17.8%,增速下降4.4个百分点。

从过往的数据来看,部?#33267;?#22836;房企约“半壁负债”一度由银行支撑,对于龙头房企和上市房企而言,银行或许依旧是其最大“金主”。?#27604;唬?#23545;于很多?#34892;?#22411;房企来说,银行借款已经不再是其2018年最依赖的途径,发行债券、信托计划、境外借款、委托贷款乃至结构化融资是多数?#34892;?#22411;上市房企正在做的。?#29575;?#19978;,目前披露年报的上市房企之间也存在差别。

四川省一家上市房企虽然在年报中强调,该公司与“十三家总行级的银行战略合作,获得的银行授信总额合计844亿元”。但是,该公司2018年仅使用授信额度258.97亿元,剩余未使用授信额度为585.03亿元。同?#20445;?#35813;公司去年“新增获得25亿元公司债、14亿元中票、50亿元短融的批文;发行永续中票10亿元、短期融资券5亿元、购房?#37096;預BN11.4亿元、购房?#37096;預BS8.2亿元、私募债50亿元、2.5亿元美元债?#20445;?#19978;述新增融资规模合计也达到了176.1亿元,规模直追其使用的银行授信。

从价格来看,开发贷也是“真心便宜”。重庆一家房企披露,其2018年度银行贷款成本在5.2%-5.39%之间,期限在3年-12年之间;其发行的公司债券的融资成本为6.3%。上述总部位于广东省的房企2018年的长期银行借款的融资成本也仅在4%-5%之间。

而从上述总部位于福建的房企的情况来看,其他融资方式的成本明显较高。该公司表示,2018年的主要融资方式为银行及信托等金融机构融资、债券融资。截至报告期末,公司房地产业务融资余额为39.39亿元,其中?#21644;?#36807;2015年公司债融资而使用于地产的资金余额为5.60亿元,该公司债票面年利率于2018年8月26日由5.1%上调至7.6%;通过信托贷款而使用的资金余额为5亿元,年利率9.9%;通过金融机构贷款而使用的资金余额28.79亿元,综合年利率4.91%。

另有房企年报也?#20801;荊?#20854;融资期限较长的银行贷款的融?#26159;?#38388;在4.9%-5.635%之间,而公司债券的融资成本高达9.5%,甚至明显高于其信托融资成本(8%)。

《证券日报》记者同时注意到,贷款基础利率LPR(贷款基础利率,LoanPrimeRate简称LPR)目前保持在4.31%附近(此前长时间保持在4.3%),该指标是基于报价银行自主报出的最优贷款利?#22987;?#31639;并发布的贷款市场参考利率,部?#33267;?#22836;上市房企显然能够达标“最优企业?#20445;?#20854;执行利率不高于4.31%。?#29575;?#19978;,对于商业银行来说,这样的开发贷价格已经可以说是成本价,甚至是“?#22266;?#38065;”。毕竟,部分商业银行目前仅智能存款产品的利率就已经达到了4.3%,?#34892;?#38134;行理财产品的收益率更是达到了5%。

责任编辑:张舒婷
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